Регистрация сделок с долевой собственностью - всё у нотариуса!

В настоящее время в кредитных кооперативах всё больше выдаются займы на улучшение жилищных условий под погашение материнским капиталом. Кооперативы взяли на себя функцию контроля за добросовестностью сделок. КПК при ошибках в сделке или неправильных действиях владельцев сертификатов рискуют своими деньгами – поэтому вынуждены досконально все проверять и контролировать.

Таким образом, изменения в правилах регистрации сделок с недвижимостью будут интересны гражданам, желающим использовать сертификат на материнский капитал и сотрудникам КПК. Комментирует изменения в законодательстве Макаров Антон Александрович, заместитель председателя правления НО КПК «КредитЪ»:

Новые законы выходят с удивительной частотой, народ только и успевает перестраиваться. Обычный четверг «02» июня 2016 ознаменовался крутым изменением закона о регистрации сделок с недвижимостью. В федеральный закон 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» введены поправки. В частности часть 1 статьи 24 начинается теперь с предложения: «Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению».

То есть если объект недвижимости принадлежит не одному собственнику, а нескольким в долевой собственности, то любая сделка, - что дарения, что продажи, что выделения доли, - с этим объектом теперь подлежит нотариальному удостоверению. Причем неважно, доля из объекта передается по сделке или весь объект, все равно к нотариусу.

Если вспомнить, что большинство жилых объектов недвижимости находится в долевой собственности – супругов, родителей и детей, братьев и сестер, так как объекты эти либо приватизируются на семью, либо покупаются совместно, то выходит, что большинство принадлежащих гражданам квартир, домов и комнат – теперь будут продаваться и дариться через нотариусов.

Налицо усложнение процедуры сделок с недвижимостью и их удорожание – при сохранении государственной пошлины за регистрацию на прежнем уровне появляется обязанность платить нотариусу. В крупных городах, как Нижний Новгород, это около 0,5% от суммы сделки (непонятно, с какой стати бумажная работа привязана к сумме сделки), плюс оплата работ технического характера от 5000 до 10 000 рублей, в городах поменьше (Кстово) – это 0,5% плюс 3000 рублей.

Кому выгодно?

Первое что приходит на ум – «нотариусы пролоббировали». Спорить с очевидным бессмысленно: поток клиентов нотариусов резко увеличится. И это далеко не первое расширение их полномочий. 23 декабря 2015 года уже вносились изменения в законодательство (в Основы законодательства о нотариате, в Семейный кодекс РФ, в этот же ФЗ-122 о регистрации сделок с недвижимостью, в ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»), которые сделали обязательной удостоверение у нотариуса следующих процедур:

• соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака;

• сделки по продаже доли в праве общей собственности на жилую недвижимость постороннему лицу (не сособственнику);

• сделки по продаже земельных долей (п. 3 ст. 24.1 Федерального закона № 122-ФЗ);

• сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки;

• сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п. 2 ст. 30 Федерального закона № 122-ФЗ);

• оформление опциона на заключение договора (об отчуждении доли в Обществе с ограниченной ответственностью);

• введены правила осуществления нотариусом полномочий в деле о банкротстве умершего гражданина или гражданина, объявленного умершим.

Еще раньше - «21» декабря 2013 года в Гражданский Кодекс РФ включена статья 339.1, в соответствии с которой введено понятие учета залогов движимого имущества (автомобилей) в реестре учета залогов, который тоже ведут нотариусы, и без регистрации в котором Залогодержатель не вправе оспаривать любые сделки Залогодателя о передаче движимого имущества, даже несмотря на действующий договор залога. Т.е. если договор залога у нотариуса не зарегистрировали, автомобиль можно свободно продать или подарить и договор залога теряет свою силу.

Забавно – т.е. два гражданина РФ не могут свободно производить сделки и надеяться на защиту их законом без нотариального заверения этих сделок, будь на договоре хоть тысяча подписей этих граждан и миллион свидетелей.

Третий год под Новый Год законодательство о нотариате поправляется в сторону расширения их круга деятельности. А теперь вот и летом такие законы выходят.

Что тут скажешь – если нотариусы находят способы быть полезными государству, они будут наращивать свои силы. Государству выгодны, видимо, такие изменения. Было бы это еще не в ущерб карману гражданина.

Для чего введены изменения?

Но давайте изучим нынешние нововведения. Чем же обосновывается необходимость визировать сделку у нотариуса?

Причина 1. Очищение сделок с долями от мошенников. Сделки с долями иногда приводили к незаконному ущемлению интересов сособственников, имеющих преимущественное право покупки. И наоборот, нерадивые соседи могли ставить палки в колеса при продаже долей. Черные риелторы могли продать доли в жилых объектах посторонним лицам, портящим жильцам жизнь, чтобы вымогать с прочих собственников завышенную плату за выкуп спорной доли.

Теперь нотариус не позволит продать долю в объекте без предварительного оповещения прочих собственников, будет регулировать процедуру оповещения.

Хотя, не совсем понятно, какие мошенники могут быть, если муж с женой вместе продают квартиру, в которой у каждого из них по ½ доле.

Причина 2. Увеличение собираемости налогов. И тут сразу два подпункта. Первый – сбор налогов с участников сделок. Не секрет, что большинство договоров купли-продажи недвижимости до сего дня регистрировалось по суммам до миллиона рублей – почему бы это?

Пресловутый способ уйти от налогообложения занижением продажной стоимости под планку 1 000 000 руб. известен большинству граждан. Теперь этот трюк провернуть станет гораздо сложнее – нотариусы отказываются регистрировать сделку по цене ниже кадастровой.

Хорошая мера контроля, но может сработать против законных интересов граждан, учитывая, что рыночная цена объектов в условиях кризиса, тем более в глубинке России – ниже новой кадастровой, иногда в разы. С какой стати граждане будут платить налоги с надуманной кадастровой цены? Или для продажи таких объектов придется платить за повторную оценку и судиться для исправления кадастровой стоимости? Непонятно.

Второй подпункт – перевод в официальное поле рынка сопровождения сделок с недвижимостью. Многие годы риелторы получали со сделок хорошие комиссионные, которые не облагались налогами, так как договоры с ними были чаще всего неофициальными. Теперь договор купли-продажи и сопутствующие документы оформляет нотариус, он же проверяет чистоту сделки. Возможно, нотариусы предложили государству перевести эти потоки в налогооблагаемый сектор. Странно, что этого не смогли сделать сами риелторы. Ну, раз не смогли – нотариусы сектор перехватили.

Жаль только, что забрав у риелторов рынок услуг по составлению и верификации документов, нотариусы не собираются выполнять прочие их функции – сбор документов по разным инстанциям, поиск объектов, продавцов и покупателей, помощь в ведении переговоров и сопровождение граждан при сдаче документов и получении их из управления гос. регистрации. Т.е. было одно звено – риелтор. Теперь оно сохранилось, но добавилось второе – нотариус.

Причина 3. Оптимизация чиновничьего аппарата. Как известно, сейчас идет «оптимизация» государственных затрат. Часто она основывается на сокращении штата чиновников. Так, например, в Нижнем Новгороде закрываются отделения Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии, их функции по приему граждан переходят в МФЦ. Однако сотрудники МФЦ, принимающие заявления и документы по самым разным вопросам, могут не справляться с потоком. Возможно, чтобы снять с них нагрузку и ответственность за чистоту сделок, эти функции и передали нотариусам. Нотариус несет ответственность за соблюдение при сделке прав всех заинтересованных граждан, юридическую чистоту представленных документов и самой сделки.

Необходимость после нотариуса сдавать документы у Управление регистрации, правда, осталась, да и гос. пошлина за регистрацию сохранилась в прежнем размере.

Мы видим тенденцию на передачу функций государственных органов в частные руки. Точно так же, как кредитование предприятий государством сменилось банковским кредитованием, как финансирование медицины отдано страховым компаниям, так теперь и юридически значимые действия чаще регистрируются нотариатом.

Причина 4 (или побочный эффект). Стимулирование сделок с недвижимостью в новостройках. Задается вопрос: почему не коснулись изменения сделок с единственным собственником? Чем сильно отличается единственный собственник от двух совершеннолетних и здоровых собственников (супругов, например), которые могут так же без чьей-то помощи совершать разумные сделки, в том числе продавать недвижимость?

Есть один основной вариант ответа – новостройки. В них собственник чаще всего один – застройщик или аффилированная ему компания, занимающаяся розничной продажей квартир. И вот для них-то всё осталось просто. Нотариус не нужен. Регистрация сделок таких будет теперь проще и дешевле, чем при покупке долевой собственности – т.е. вторичного жилья.

Стимулирование строительства – очевидно, дело благое. Хотя, лучше бы не за счет усложнения сделок на вторичном рынке. Ведь часто чтобы купить квартиру в новостройке, гражданин сначала продает старую квартиру свою на вторичке.

Что делать гражданину?

Прошу отметить всех наших пайщиков и желающих использовать средства «материнского (семейного) капитала», что необходимость регистрировать сделки с долями у нотариусов – не наша прихоть, а требование закона. Теперь так надо.

Что можно посоветовать, если хочется сэкономить?

Первое – склоняться к покупке объектов, в которых собственник один, где нет долевой собственности. Это новостройки и часть вторичного жилья.

Второе (не для пользователей материнского капитала) – дважды подумать, прежде чем покупаемый объект разделять на доли. Проще в будущем распоряжаться будет единственному собственнику.

Третье – искать нотариуса, расценки которого меньше ударят по карману. Тарифы государственных пошлин за нотариальные действия установлены статьей 333.24 НК РФ, но каждый нотариус к ним добавляет еще плату за оказание «услуг технического характера» (распечатку, составление документов, копирование, проверку документов) и может повышать расценки на них для своих клиентов. И если он работает в районе с большой деловой активностью и высоким уровнем зарплат (помощники нотариуса работают за зарплату) – он это с большой долей вероятности сделает. Таким образом, в разных районах расценки могут различаться.

Четвертое – и это обязательно для наших клиентов. К сожалению, ни один юрист не может быть грамотным во всех сферах юриспруденции. Так и нотариусы иногда не разбираются в том, что Вы от них просите. Не хотел это писать, но приходится: нельзя верить нотариусу беззаветно, они тоже ошибаются.

И вот пример: нотариусы отказываются брать наработанные у нас годами формы договоров купли-продажи – делают ДКП сами. И первый же клиент, который, взяв нас заем под МСК, пошёл регистрировать сделку у нотариуса в Нижнем Новгороде, нарвался на некомпетентность. Заемщик-мамочка пришла с составленным риелтором ДКП, в котором покупателем числилась она и ее дети. Нотариус убедила внести в покупатели еще и гражданского супруга, так как он является отцом младшего ребёнка – и внесла. Хорошо, что специалист кооператива заметил исправление и потребовал вернуть все обратно до регистрации договора. Иначе бы ПФ отказал мамочке в погашении займа, так как без оформления официального брака любой сожитель, отец детей и кто угодно еще – согласно ФЗ-256 (закон о материнском капитале) считается посторонним человеком и не может участвовать в сделке. Нотариус чуть не подставил клиента и нас на полмиллиона рублей.

Поэтому мы советуем обращаться к проверенным нотариусам ( в Кстово это, например, Сарина Н.А) и в любом случае даже после них – проверять документы в кооперативе перед подачей на регистрацию.

Итак, уважаемые читатели, надеюсь, статья была для Вас полезна. Будьте в курсе особенностей законодательства, совершайте сделки правильно и тратьте деньги только на квалифицированные и нужные Вам услуги. Удачи.

Мысли, озвученные в статье – первое впечатление от нововведения. Если Вы не согласны с чем-то, хотели бы оспорить, дополнить или подчеркнуть что-то еще – предлагаем оставить комментарии в нашей группе Вконтакте